Lições parte 2 - livro Imóveis: como investir e ganhar muito dinheiro.

Começamos as lições do livro Imóveis: como investir e ganhar muito dinheiro pela peregrinação. Pra você não se perder, segue o guia abaixo.

- Peregrinação: em busca do diamante bruto (para ver, clique aqui).

- Antes da compra.

- Administração do imóvel.

- Venda/repasse.

Vamos para a segunda parte.

2. Antes da compra.

De acordo com Ken McElroy, autor de Imóveis: como investir e ganhar muito dinheiro, existem cinco passos fundamentais antes de decidir por uma compra - depois da peregrinação.

Ele inclusive ressalta que essa é a parte mais importante do livro. Se você não lembrar das outras coisas, dessas cinco você não deve esquecer.

.

1. Verifique as receitas do imóvel (entradas de caixa). Tenha cuidado com o excesso de otimismo do vendedor. Peça os números e balanços ao antigo dono. E nunca despreze a taxa de ocupação, já que nada  garante que sempre vai haver gente morando no imóvel em questão. Se não tiver os dados, estabeleça um valor estimado - e realista - em comparação a outros semelhantes na mesma área.

2. Verifique as despesas (saídas de caixa). Não esqueça os impostos. Nem as despesas de limpeza e manutenção. Mais uma vez, cuidado com o otimismo do vendedor. Levante os balanços e comece a projetar.

3. Determine o lucro operacional (caixa gerado), ou receita operacional líquida (ROC). A fórmula básica é: ROC = receitas - despesas. Aproveite pra comparar a que você obtiver por sua própria pesquisa com aquela dita pelo vendedor. É uma forma interessante de ver o quão otimista ele demonstra ser.

4. Encontre a Taxa de capitalização e avaliação. A fórmula é:

Taxa de Capitalização = ROC anual / Preço de compra do imóvel.

O preço de compra é, nas palavras de McElroy, "estimado com base nas tendências do mercado ou preços prováveis para imóveis comparáveis na mesma área". Da pra conseguir com corretores e agentes imobiliários.

Caso você tenha a taxa de capitalização, a fórmula pode ser invertida, assim:

Preço de compra do imóvel = ROC anual /Taxa de capitalização.

OBS: no livro Imóveis: como investir e ganhar muito dinheiro, o autor diz que uma capitalização média nos EUA é entre 8% e 10%. Vale pesquisar com corretores parceiros - e confiáveis - seus.

IMPORTANTE: o preço em questão é o financiado, e não a vista. E é o valor que deve ser sua última oferta ao vendedor. Ou seja, você não deve pagar mais do que isso pelo imóvel.

Claro que sempre dá pra tentar uma negociação, uma choradinha... E, finalmente.

5. Calcule o pagamento do empréstimo e o retorno caixa sobre caixa. A receita do seu imóvel precisa custear, no mínimo, o financiamento que você vai realizar. Por isso, é preciso saber quanto custa o imóvel. E, logo, o valor do financiamento.

Retorno caixa sobre caixa =    ROC (anual) - Prestação do empréstimo(anual)  

                                                    Desembolso de recursos próprios (entrada)

Ah, ROC anual - prestação do empréstimo = Lucro efetivo que você terá.

Ao ter uma dimensão do retorno caixa sobre caixa, você vai saber qual porcentual vai lucrar com seu novo imóvel.

*******

Pense bem sobre essas projeções. Se preciso, consulte um corretor ou um avaliador de imóveis de sua confiança.

Até porque, os dados e projeções  no livro Imóveis: como investir e ganhar muito dinheiro dizem respeito ao mercado norte-americano.

Embora, com base nos estudos de McElroy, a lógica vale pra qualquer lugar do mundo. Então, calculadora à mão!

Gostou dessa postagem? Deixe seu comentário depois do bip.

Bip. 

Lições parte 1 - livro Imóveis: Como investir e ganhar muito dinheiro.

As lições desse livro vão ser divididas em 4 partes: 

- Peregrinação: em busca do diamante bruto.

- Antes da compra.

- Administração do imóvel.

- Venda/repasse.

Aqui vai a primeira parte, ao que você deve atentar antes de adquirir um imóvel.

Peregrinação: em busca do diamante bruto.

1. Trace uma meta de quantos imóveis você pretende ter em sua carteira em diferentes horizontes de tempo (1, 2, 5, 10, anos).

2. Defina marcos, os passos para alcançar a sua meta.

3. Comece a montar a sua equipe de negócios. Não é preciso tê-la toda pronta antes de ir atrás dos seus "diamantes brutos", mas pense em montá-la se seu objetivo é realmente ter negócios imobiliários. Ah, Cuidado com parentes - principalmente aqueles que não possuem habilidade e experiência comprovada.

Sua equipe, para Ken McElroy, deve ser dividida em alguns setores:

- Negócios: um advogado e um contador (para constituir a empresa).

- Busca: um corretor de imóveis e um administrador de imóveis (para encontrar e avaliar os imóveis, e lhe ajudarem a montar o restante da equipe).

- Oferta: um advogado, um financiador ou corretor de hipotecas, investidores e empreiteiras (no caso de você tentar constituir uma estrutura maior, de aquisição de grandes imóveis)

- Outros (a depender da sua necessidade e do tamanho do seu negócio): avaliador, arquiteto, corretor de seguros, especialista em impostos, agrimensor, engenheiro de estrutura, especialista em proteção ambiental, planejador.

A peregrinação: pense nesses três indutores de oferta e demanda.

1. Emprego. "É um fato que a população segue o emprego" (p. 65).  Uma oferta considerável de empregos pode oferecer oportunidades de unidades para locação. Mas avalie todo o cenário, inclusive como é a estabilidade da base de empregos. Conselho do Ken: "Até comunidades com muitos empregos podem ainda estar com um número excessivo de construções (...)" (p.65).

2. População. Lugares com personalidade, que permitem às pessoas construírem experiência de vida. Ou que estão ligados a determinados hábitos culturais da sociedade. Apesar de vago, o conceito é válido. Vale a pena visitar o bairro, conversar com as pessoas, e até pesquise como andam os fluxos de população na sua cidade. Observe ainda:

- Novas estradas, centros esportivos, comunidades planejadas, expansão de universidades, aeroportos, grandes eventos.

- Diversidade econômica da área, crescimento de mercado causado por mais de um elemento, cuidado com o pioneirismo (pegue a onda quando ela começar a crescer), e se quem mora lá tem condições de pagar pelo imóvel.

3. Localização. Visibilidade para motoristas, qualidades raras percebidas por olhos atentos às oportunidades, nascente ou poente. Lembre-se de basear a compra da propriedade no desempenho operacional dela.

*****

Bem, depois de peregrinar e achar seu imóvel, vem uma das partes mais importantes do livro de Ken McElroy: A negociação antes da compra.

Aproveite e deixe seu comentário depois do bip.

Bip.

Livro - Imóveis: como investir e ganhar muito dinheiro.

Toda vez que eu posto aqui um dos livros da série "O Guia do Pai Rico", lembro-me de já ter comentado sobre como eu via alguns como meros caça-níqueis.

Admito que ainda não li todos. Os que vi, gostei da maioria. Por motivos diferentes.

Mas em cada um, é preciso ter a inclinação certa para se ler. O interesse naquilo em que se busca.

Dessa vez, eu queria saber mais sobre investimentos em imóveis. E, como nos anteriores, encontrei muitas (se não todas) as respostas de que precisava ao ler esse livro.

Imóveis: como investir e ganhar muito dinheiro (Elsevier, 2005), de Ken McElroy, um especialista em peregrinar atrás das melhores oportunidades. E que fez fortuna com esse tipo de investimento.

Esse é um livro pra quem gosta de colocar uma botina, ou um tênis, e sair atrás de apartamentos, casas, terrenos, enfim. Oportunidades escondidas atrás de edificações e áreas abertas.

Como qualquer investimento, esse aqui demanda trabalho duro. Antes, durante, e depois de comprar o imóvel.

Há muito tempo no Brasil, convencionou-se considerar qualquer investimento em imóveis como uma garantia. Algo físico. Sólido. Facilmente visível, e por isso, vendável.

Não é bem assim... O investimento só se comprova rentável quando ele lhe traz mais receita do que despesa. Ou quando você consegue repassá-lo a um valor pelo menos 10% superior ao adquirido.

Digo isso porque é o mínimo que se espera. Valores abaixo disso podem ser obtidos com Títulos do tesouro, bons fundos de ações, entre outros, no médio prazo.

Ken McElroy, desde o começo, pontua que é possível enriquecer com imóveis. Que não é necessário tanto dinheiro assim para se investir. E que é possível faturar bem tanto com aluguel como no repasse.

O cuidado principal - a parte mais importante do livro - está no trecho sobre a aquisição. É preciso atentar para cinco características (além é claro de ter cuidado com o excesso de otimismo do vendedor):

1- As receitas (estimadas) do imóvel.

2- As despesas (estipuladas).

3- A receita operacional líquida (receitas - despesas)

4- Taxa de capitalicação(Tx) = receita operacional líquida / preço de compra 

OU 

 - Preço do imóvel (1ª oferta a se fazer = Receita operacional líquida / Tx. de capitalização

5- Retorno caixa sobre caixa = Receita operacional líquida - valor da prestação do financiamento / Desembolso de recursos próprios.

Complicou? Calma. Trago nas lições aprendidas sobre esse livro, ainda nessa semana, mais informações sobre o assunto.

Aproveite e deixe seu comentário depois do bip.

Bip.

Livros - Pai Rico Pai Pobre - parte 3.

Esse é o terceiro post sobre os livros do Pai Rico. Pra você ter uma noção de quantos deles existem. Coloco 3 em cada um. Ou seja, já foram 9 - e ainda faltam mais uns 5.

Lembro, mais uma vez, que os textos e imagens são do submarino.com. Não li nenhum desses livros, adquira por sua conta e risco.

O Guia do pai rico: Irmão rico, irmã rica.

Robert T. Kiyosaki & Emi Kiyosaki

O livro traz a história do autor do best-seller original, e da irmã dele. Isso para corroborar as crenças de Kiyosaki no poder de um propósito na vida, na importância da ação e na superação dos obstáculos. O mais interessante é que, apesar de compartilharem de alguns princípios, os dois tem visões diferentes de mundo. Ele, empreendedor e escritor. Ela, uma entre os monges budistas.

Pai rico pai pobre - Imóveis: Como gerenciar e ganhar (mais) dinheiro.

Ken McElroy.

Como maximizar um investimento imobiliário já realizado, de maneira a conseguir ganhar ainda mais dinheiro? Bem, a ideia do livro que pega carona nos conselhos do Pai Rico Robert Kiyosaki é de fazer as pessoas perderem o medo nesse tipo de investimento. Inclusive, com dicas sobre quando é a hora certa de ser o próprio investidor - ou de contratar alguém para fazê-lo.

Pai Rico: Desenvolva sua inteligência financeira.

Robert T. Kiyosaki

O livro traz cinco princípios considerados fundamentais pelo autor para se alcançar a inteligência financeira. Além de alguns insights para que você possa alcançar seus objetivos. Esse é um livro sobre como se tornar financeiramente competente e desenvolver seu "QI financeiro".

Conhece algum desses livros? Quer escrever uma resenha sobre eles, e ver seu texto publicado na Biblioteca do Masca? Ora, mande ver.

Deixe um comentário depois do bip.

Bip.

Livro - Investimentos

Fonte: submarino.com.br

Há um mês, emprestei esse livro a um colega de trabalho. Até então, ele nunca tinha lido um livro que falasse sobre como investir o próprio dinheiro. E gostou do que viu.

Eu também.

Investimentos (2007), de Mauro Halfeld, é apenas isso. Uma obra sem muitos requintes ou páginas. Mas que transmite a mensagem que você precisa ouvir.

Especialmente, se você ainda é jovem e pode planejar seus gastos e investimentos com um horizonte de tempo muito maior do que seu pai, por exemplo.

O livro começa com uma questão bem comum do dia a dia. A compra de um carro.

Visto como artigo de necessidade em nossas cidades, o carro pode fazer de você um eterno devedor. Principalmente se você deixou de direcionar esforços para economizar, por causa dos custos atrelados ao veículo.

Leia-se: seguro, prestações, combustível, IPVA, manutenção...

Mas tudo isso pode ser planejado. E até melhorado. Halfeld traz no livro os principais tipos de investimentos. Ações, imóveis, previdência privada, negócios próprios...

Semelhante a Investimentos Inteligentes, do Gustavo Cerbasi (para mais sobre esse livro, clique aqui). Só que em menos páginas.

Três ensinamentos que eu considero importantes desse livro. O primeiro, a ideia de começar cedo a poupar, para garantir o próprio futuro financeiro. Planos de previdência estão aí para isso.

Segundo, diversifique seus investimentos. A história de não colocar todos os ovos no mesmo cesto, quando se fala de dinheiro, é importantíssima.

Terceiro, antes de se lançar nos investimentos, mantenha uma reserva equivalente a cinco meses de seus gastos. Depois, aí sim, você pode começar a diversificar.

Uma leitura que vale a pena. Tanto que vou relê-lo nas férias, já que pretendo melhorar minha situação financeira em 2012. Mas essa é outra história, que depois eu conto.

Se quer ver o post na biblioteca do livro Investimentos Inteligentes, clique aqui. 

Se gostou ou não desse post, comente. Logo depois do bip.

Bip.

Livro - Investimentos inteligentes.

Imagem: Submarino.com

Não sei se já falei sobre isso no blog. Mas sou meio cético quanto aos livros que prometem enriquecimento imediato.

"Fique rico", "Queremos que você fique rico", "enriqueça em um ano". São títulos que me incomodam. Soam como solução definitiva. E podem ser ótimas armadilhas.

No meu caso, preferi começar com dois especialistas para entender melhor o assunto. Investimentos, de Mauro Halfeld, e Mais tempo, mais dinheiro, de Gustavo Cerbasi e Christian Barbosa.

Como gostei do Cerbasi, Decidi apostar em outro livro dele. Investimentos inteligentes. Linguagem simples, com poucos complicadores de "economês".Nada que atrapalhe.

Para quem não sabe onde colocar o dinheiro que ganha, invista nesse livro.

Cerbasi explica como você deve enxergar oportunidades (e riscos) na bolsa de valores, títulos de renda fíxa, letras do tesouro, fundos, entre outros.

Mais do que apenas apresentar as formas, Cerbasi guia o investidor no que ele deve fazer e como proceder, para cada interesse.

Aliás, essa é a palavra principal quando se fala sobre investimentos. Interesses.

O que você quer? O que deseja ter em sua vida? Depois disso, você começa a planejar como vai chegar lá. E acredite, é possível fazer.

E sem precisar de tanta sorte quanto para ganhar na mega sena...

Parece óbvio, mas é o que o pessoal menos faz por aí. Porque não viu isso na escola. Lê muito pouco sobre a área.

E porque matemática parece ser a matéria mais complicada da infância de muita gente...

Bem, não se preocupe com ela no livro do Cerbasi. Os exemplos são claros, e permitem que qualquer um possa compreender melhor como deve usar o próprio dinheiro.

Se você vai ler esse livro, atenção também ao capítulo sobre previdência privada. Afinal de contas, com o país envelhecendo, em 20 ou 30 anos teremos uma nação de idosos.

E não me parece ser a melhor opção depender do INSS, se é que ele vai continuar com as mesmas regras daqui até lá...

Se você já leu, gostou ou não do post, comente. Depois do bip.

Bip.