Lições parte 2 - livro Imóveis: como investir e ganhar muito dinheiro.

Começamos as lições do livro Imóveis: como investir e ganhar muito dinheiro pela peregrinação. Pra você não se perder, segue o guia abaixo.

- Peregrinação: em busca do diamante bruto (para ver, clique aqui).

- Antes da compra.

- Administração do imóvel.

- Venda/repasse.

Vamos para a segunda parte.

2. Antes da compra.

De acordo com Ken McElroy, autor de Imóveis: como investir e ganhar muito dinheiro, existem cinco passos fundamentais antes de decidir por uma compra - depois da peregrinação.

Ele inclusive ressalta que essa é a parte mais importante do livro. Se você não lembrar das outras coisas, dessas cinco você não deve esquecer.

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1. Verifique as receitas do imóvel (entradas de caixa). Tenha cuidado com o excesso de otimismo do vendedor. Peça os números e balanços ao antigo dono. E nunca despreze a taxa de ocupação, já que nada  garante que sempre vai haver gente morando no imóvel em questão. Se não tiver os dados, estabeleça um valor estimado - e realista - em comparação a outros semelhantes na mesma área.

2. Verifique as despesas (saídas de caixa). Não esqueça os impostos. Nem as despesas de limpeza e manutenção. Mais uma vez, cuidado com o otimismo do vendedor. Levante os balanços e comece a projetar.

3. Determine o lucro operacional (caixa gerado), ou receita operacional líquida (ROC). A fórmula básica é: ROC = receitas - despesas. Aproveite pra comparar a que você obtiver por sua própria pesquisa com aquela dita pelo vendedor. É uma forma interessante de ver o quão otimista ele demonstra ser.

4. Encontre a Taxa de capitalização e avaliação. A fórmula é:

Taxa de Capitalização = ROC anual / Preço de compra do imóvel.

O preço de compra é, nas palavras de McElroy, "estimado com base nas tendências do mercado ou preços prováveis para imóveis comparáveis na mesma área". Da pra conseguir com corretores e agentes imobiliários.

Caso você tenha a taxa de capitalização, a fórmula pode ser invertida, assim:

Preço de compra do imóvel = ROC anual /Taxa de capitalização.

OBS: no livro Imóveis: como investir e ganhar muito dinheiro, o autor diz que uma capitalização média nos EUA é entre 8% e 10%. Vale pesquisar com corretores parceiros - e confiáveis - seus.

IMPORTANTE: o preço em questão é o financiado, e não a vista. E é o valor que deve ser sua última oferta ao vendedor. Ou seja, você não deve pagar mais do que isso pelo imóvel.

Claro que sempre dá pra tentar uma negociação, uma choradinha... E, finalmente.

5. Calcule o pagamento do empréstimo e o retorno caixa sobre caixa. A receita do seu imóvel precisa custear, no mínimo, o financiamento que você vai realizar. Por isso, é preciso saber quanto custa o imóvel. E, logo, o valor do financiamento.

Retorno caixa sobre caixa =    ROC (anual) - Prestação do empréstimo(anual)  

                                                    Desembolso de recursos próprios (entrada)

Ah, ROC anual - prestação do empréstimo = Lucro efetivo que você terá.

Ao ter uma dimensão do retorno caixa sobre caixa, você vai saber qual porcentual vai lucrar com seu novo imóvel.

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Pense bem sobre essas projeções. Se preciso, consulte um corretor ou um avaliador de imóveis de sua confiança.

Até porque, os dados e projeções  no livro Imóveis: como investir e ganhar muito dinheiro dizem respeito ao mercado norte-americano.

Embora, com base nos estudos de McElroy, a lógica vale pra qualquer lugar do mundo. Então, calculadora à mão!

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Lições parte 1 - livro Imóveis: Como investir e ganhar muito dinheiro.

As lições desse livro vão ser divididas em 4 partes: 

- Peregrinação: em busca do diamante bruto.

- Antes da compra.

- Administração do imóvel.

- Venda/repasse.

Aqui vai a primeira parte, ao que você deve atentar antes de adquirir um imóvel.

Peregrinação: em busca do diamante bruto.

1. Trace uma meta de quantos imóveis você pretende ter em sua carteira em diferentes horizontes de tempo (1, 2, 5, 10, anos).

2. Defina marcos, os passos para alcançar a sua meta.

3. Comece a montar a sua equipe de negócios. Não é preciso tê-la toda pronta antes de ir atrás dos seus "diamantes brutos", mas pense em montá-la se seu objetivo é realmente ter negócios imobiliários. Ah, Cuidado com parentes - principalmente aqueles que não possuem habilidade e experiência comprovada.

Sua equipe, para Ken McElroy, deve ser dividida em alguns setores:

- Negócios: um advogado e um contador (para constituir a empresa).

- Busca: um corretor de imóveis e um administrador de imóveis (para encontrar e avaliar os imóveis, e lhe ajudarem a montar o restante da equipe).

- Oferta: um advogado, um financiador ou corretor de hipotecas, investidores e empreiteiras (no caso de você tentar constituir uma estrutura maior, de aquisição de grandes imóveis)

- Outros (a depender da sua necessidade e do tamanho do seu negócio): avaliador, arquiteto, corretor de seguros, especialista em impostos, agrimensor, engenheiro de estrutura, especialista em proteção ambiental, planejador.

A peregrinação: pense nesses três indutores de oferta e demanda.

1. Emprego. "É um fato que a população segue o emprego" (p. 65).  Uma oferta considerável de empregos pode oferecer oportunidades de unidades para locação. Mas avalie todo o cenário, inclusive como é a estabilidade da base de empregos. Conselho do Ken: "Até comunidades com muitos empregos podem ainda estar com um número excessivo de construções (...)" (p.65).

2. População. Lugares com personalidade, que permitem às pessoas construírem experiência de vida. Ou que estão ligados a determinados hábitos culturais da sociedade. Apesar de vago, o conceito é válido. Vale a pena visitar o bairro, conversar com as pessoas, e até pesquise como andam os fluxos de população na sua cidade. Observe ainda:

- Novas estradas, centros esportivos, comunidades planejadas, expansão de universidades, aeroportos, grandes eventos.

- Diversidade econômica da área, crescimento de mercado causado por mais de um elemento, cuidado com o pioneirismo (pegue a onda quando ela começar a crescer), e se quem mora lá tem condições de pagar pelo imóvel.

3. Localização. Visibilidade para motoristas, qualidades raras percebidas por olhos atentos às oportunidades, nascente ou poente. Lembre-se de basear a compra da propriedade no desempenho operacional dela.

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Bem, depois de peregrinar e achar seu imóvel, vem uma das partes mais importantes do livro de Ken McElroy: A negociação antes da compra.

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Livro - Imóveis: como investir e ganhar muito dinheiro.

Toda vez que eu posto aqui um dos livros da série "O Guia do Pai Rico", lembro-me de já ter comentado sobre como eu via alguns como meros caça-níqueis.

Admito que ainda não li todos. Os que vi, gostei da maioria. Por motivos diferentes.

Mas em cada um, é preciso ter a inclinação certa para se ler. O interesse naquilo em que se busca.

Dessa vez, eu queria saber mais sobre investimentos em imóveis. E, como nos anteriores, encontrei muitas (se não todas) as respostas de que precisava ao ler esse livro.

Imóveis: como investir e ganhar muito dinheiro (Elsevier, 2005), de Ken McElroy, um especialista em peregrinar atrás das melhores oportunidades. E que fez fortuna com esse tipo de investimento.

Esse é um livro pra quem gosta de colocar uma botina, ou um tênis, e sair atrás de apartamentos, casas, terrenos, enfim. Oportunidades escondidas atrás de edificações e áreas abertas.

Como qualquer investimento, esse aqui demanda trabalho duro. Antes, durante, e depois de comprar o imóvel.

Há muito tempo no Brasil, convencionou-se considerar qualquer investimento em imóveis como uma garantia. Algo físico. Sólido. Facilmente visível, e por isso, vendável.

Não é bem assim... O investimento só se comprova rentável quando ele lhe traz mais receita do que despesa. Ou quando você consegue repassá-lo a um valor pelo menos 10% superior ao adquirido.

Digo isso porque é o mínimo que se espera. Valores abaixo disso podem ser obtidos com Títulos do tesouro, bons fundos de ações, entre outros, no médio prazo.

Ken McElroy, desde o começo, pontua que é possível enriquecer com imóveis. Que não é necessário tanto dinheiro assim para se investir. E que é possível faturar bem tanto com aluguel como no repasse.

O cuidado principal - a parte mais importante do livro - está no trecho sobre a aquisição. É preciso atentar para cinco características (além é claro de ter cuidado com o excesso de otimismo do vendedor):

1- As receitas (estimadas) do imóvel.

2- As despesas (estipuladas).

3- A receita operacional líquida (receitas - despesas)

4- Taxa de capitalicação(Tx) = receita operacional líquida / preço de compra 

OU 

 - Preço do imóvel (1ª oferta a se fazer = Receita operacional líquida / Tx. de capitalização

5- Retorno caixa sobre caixa = Receita operacional líquida - valor da prestação do financiamento / Desembolso de recursos próprios.

Complicou? Calma. Trago nas lições aprendidas sobre esse livro, ainda nessa semana, mais informações sobre o assunto.

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Pequenos ajustes de rota.

Algumas explicações e ajustes pra você que acompanha a Biblioteca.

1) O quadro Biblioteca de Negócios, na Band News FM, passou para quartas e sextas. Apesar da mudança de dia, ganhamos mais dois horários de exibição. 

Além das 10h da manhã, você ouve as melhores dicas de livros de negócios também às 14h10 e as 16h50.

2) O blog está um pouco desatualizado, verdade. Isso porque tenho dado mais força no quadro da rádio. Já que é o start de que ele precisa. Outros projetos relacionados também tem ocupado meu tempo. 

Sem contar que no trabalho fico ocupado por dois fins de semana seguidos. O primeiro, na última semana. O segundo, o das eleições (sim, jornalista trabalha nesse dia, e muito).

3) Parei a leitura de um livro, A Cauda Longa, de Chris Anderson, para começar O Negócio do Século XXI, de Robert Kiyosaki. Isso porque comecei a desenvolver um projeto baseado nesse livro.

Mesmo assim, A Cauda Longa provavelmente estará em um dos próximos quadros Biblioteca de Negócios, da Band News FM, com as dicas de um renomado especialista sobre marketing digital. Nada se perde.

Já O Negócio do Século XXI, que está aqui, deve fazer parte da Biblioteca, logo, logo.

Por ora, é só isso. Abraços a todos.

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Biblioteca de Negócios 2 - Lições do Pai Rico.

Desculpem a demora. O final da semana foi um pouco corrido. Mas aqui está o segundo quadro da minha coluna na rádio Band News Fm Salvador.

Pra quem mora em Salvador, é só sintonizar 99,1FM as terças e quintas, durante o Band News FM primeira edição, que vai ao ar das 9h30 às 11h.

Quem não mora na capital dos baianos, ou não ouve a rádio nesse horário, acompanha por aqui. Ou pelo meu canal no Youtube. Clique aqui e confira.

E se quer saber ainda mais sobre esse livro, dá uma olhadinha no post dele aqui no blog. Basta clicar aqui.

Semana que vem tem mais. Destaque para o livro Investimentos a Prova de Crise, do profº Marcos Silvestre.

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Biblioteca de Negócios 1 - Pai Rico Pai Pobre.

Avant-premiére! Ou algo assim...

Bom, aqui está o primeiro quadro Biblioteca de Negócios, veiculado na Band News FM Salvador. 

Você pode ouvi-lo todas as terças e quintas, no Band News FM primeira edição - em algum horário das 9h às 11h da manhã. Desculpem pelo erro, inclusive, já que o quadro não irá ao ar no Band News FM segunda edição.

Clique no link abaixo e confira o primeiro de muitos.

E se você quer saber ainda mais sobre o livro Pai Rico Pai Pobre, não deixe de ouvir o quadro dessa quinta-feira. Trarei as lições desse best-seller.

Ou pode também clicar aqui e conferir a resenha do livro na Biblioteca do Masca.

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